بحران مزمن خانه دارشدن در ایران/ هزینه ساخت مسکن متری ۶۰ میلیون تومان شد!

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایونا، بازار مسکن در ایران بار دیگر در نقطه‌ای ایستاده که اختلاف عمیق میان درآمد و هزینه را به رخ می کشد به‌ویژه برای دهک‌های متوسط و پایین جامعه که مسیر خانه‌دار شدن را به مسیری طولانی و پرهزینه تبدیل کرده است.

بر اساس برآوردهای موجود، حدود ۶۰ درصد از مردم ایران مالک مسکن هستند، اما نزدیک به ۴۰ درصد یا بیشتر همچنان فاقد خانه‌اند. این بخش از جامعه، در شرایط فعلی بازار، با قیمت‌هایی مواجه است که فاصله آن با توان مالی خانوارها هر روز بیشتر می‌شود.

در سال‌های اخیر، رشد قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز، باعث شده الگوی خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها عملاً از مسیر خرید نقدی خارج شود.

جهش هزینه ساخت؛ متری ۶۰ میلیون تومان

بر اساس شنیده‌ها و برآوردهای غیررسمی، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در برخی مناطق به حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که در صورت صحت، به معنای هزینه‌ای حدود ۶ میلیارد تومان برای ساخت یک واحد ۱۰۰ متری خواهد بود.

این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن همچنان فاصله قابل توجهی با این ارقام دارد و به گفته فعالان بازار، وام‌های موجود حتی بخش کوچکی از هزینه ساخت را پوشش نمی‌دهد.

در شرایطی که هزینه ساخت به‌سرعت در حال افزایش است، تسهیلات بانکی مسکن نتوانسته همگام با بازار حرکت کند. همین موضوع باعث شده بخش قابل توجهی از متقاضیان، عملاً از چرخه خانه‌دار شدن خارج شوند یا به سمت اجاره‌نشینی بلندمدت سوق پیدا کنند. ادامه روند فعلی می‌تواند فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را بیش از پیش افزایش دهد؛ موضوعی که باعث شده مفهوم «خانه‌دار شدن» برای بخش‌هایی از جامعه به یک هدف بلندمدت و در مواردی دور از دسترس تبدیل شود.

در همین راستا، بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن درباره برآورد هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۵می گوید: «در تهران ساخت یک خانه متوسط ۵ طبقه نزدیک ۴۵-۵۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت. با این حساب هزینه ساخت به ازای متری ۶۰ میلیون تومان، در واقع نرخ متوسط ساخت مسکن در پایتخت است.

او می گوید این هزینه در شهرستان ها هم با تهران تفاوت چندانی ندارد. تنها تفاوت، در مقدار دستمزد است. مصالح همان مصالح است. قیمت مصالح در تمامی کشور یکسان است و شاید نهایتاً درصد کمی هزینه حمل و نقل متفاوت باشد. در شهر‌های کوچک دستمزد که ۳۰ درصد هزینه ساخت است، مقداری کم می‌شود.

ستاریان می گوید اگرچه قیمت مسکن افزایش نسبی داشته، اما هنوز جایگاه اصلی خود را به دست نیاورده است. او پیش بینی کرده که اگر رونق اقتصادی رخ دهد، قیمت مسکن به شدت بالا می‌رود.

این کارشناس مسکن توضیح داده کالا‌ها دو نوع متقاضی دارند؛ یک تقاضا مطلق و یک تقاضای موثر. فرض کنید فردی علاقه‌مند به بنز است، اما تا وقتی پول در جیب نداشته باشد، تأثیر مستقیمی بر بازار نمی‌گذارد؛ لذا کمپانی بنز هم روی اینها حساب نمی‌کند.

او می گوید: با این حال مسکن کالایی نیست که بگوییم تقاضای مؤثر ندارد. به محض اینکه اقتصاد باز شود، اولین کالایی که متقاضی خواهد داشت، مسکن است.

به گفته ستاریان، در ایران حدود ۸ میلیون خانوار از ۲۴ میلیون خانوار، اجازه نشین هستند. امروز یک کارمند به زحمت از پس اجاره مسکن بر می آید؛ یک پنجم حقوق‌ افراد برای اجاره صرف می شود و با این هزینه ها، مستاجران نمی توانند سمت مالکیت بروند.

او با بیان اینکه در دو ماه اخیر ۶۰ درصد فیمت مسکن افزایش پیدا کرده می گوید: امسال قیمت مصالح حدود ۱۲۰ درصد رشد  داشته. ۶۵ درصد هزینه ساخت متعلق به مصالح است. با این وجود نباید انتظار داشت قیمت‌ها ثابت بماند. دستمزد کارگران هم ۶۰ درصد افزایش داشته است.

به گفته این کارشناس مسکن، امروز هنوز بازار مسکن راکد است. او پیش بینی کرده که در بهار و تابستان شاهد رونق بازار مسکن باشیم. وام مسکن یکی از ابزار‌های مالی تولید مسکن است. در دنیا ده‌ها ابزار مالی برای خرید مسکن داریم که در اقتصاد ما جاری نیست. اقتصاد ما یک اقتصاد معیوب و مریض است. در این اقتصاد ابزار مالی کار نمی‌کند. فقط تسهیلات بانکی در این اقتصاد کار می‌کند.

او در پایان می گوید: ما سالانه نیازمند ۱ میلیون عرضه مسکن هستیم. تمام بانک‌ها هم بخواهند جمع شوند و تسهیلات تکلیفی بدهند، به ساخت ۱ میلیون مسکن و یا خرید آن نمی‌رسد. با یک وام مسکن مشکل مردم حل نمی‌شود. این وام نهایتاً ممکن است به ۵۰ هزار نفر تعلق بگیرد. به صرفه نبودن وام مسکن نیز به این خاطر است که دیگر ابزار‌های مالی مسکن کار نمی‌کند.»

خبرنگار : عاروان