چه کسانی از گرانی مسکن سود می‌برند؟

7 ماه قبل

بازدید: 108

کد خبر: 000149742

عواملی همچون تورم مصالح، انحصار زمین، رانت شهرداری‌ها و بنگاه‌داری بانک‌ها منجر به تداوم رکود در بازار مسکن و تبدیل مسکن به یک استراتژی برای حفظ دارایی‌ها شده است

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایونا به نقل از اکو ایران، میانگین قیمت مسکن در پایتخت با ثبت رکورد 133 میلیون تومان در بهمن 1404، شدیدترین جهش خود را از سال 1391 تا کنون تجربه کرد تا رویای خانه‌دار شدن رسماً برای طبقه متوسط محو شود.

مسکن در اقتصاد سیاسی ایران، مسکن از یک «کالای مصرفی بادوام» به یک «دارایی استراتژیک مالی» و ابزاری برای حفظ و انباشت ثروت تغییر ماهیت داده است.

پیشنهاد ایونا

بررسی داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت ملک در ایران نه بر اساس «ارزش مصرفی»، بلکه بر مبنای «هزینه‌های جایگزینی» و «انتظارات تورمی» تعیین می‌شود. در این میان، زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن، نقشی بلامنازع ایفا می‌کند. گزارش‌ها حاکی از آن است که سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به بیش از 60 تا 70 درصد و در برخی مناطق مرغوب به 80 درصد رسیده است.

در کنار زمین، سیاست قیمت‌گذاری مواد اولیه بر اساس نرخ‌های جهانی و نوسانات نرخ ارز باعث شده تا هرگونه شوک ارزی، بدون وقفه در قیمت تمام‌شده مسکن تخلیه شود و ریسک سرمایه‌گذاری برای سازندگان بخش خصوصی را به شدت افزایش دهد.

شهرداری‌ها در ایران به دلیل فقدان درآمدهای پایدار شهری- نظیر مالیات سالانه بر املاک که در جهان مرسوم است- به شدت به درآمدهای ناپایدار و عوارض ساخت‌وساز وابسته‌اند. فروش تراکم، تغییر کاربری‌ها و درآمدهای حاصل از جرایم کمیسیون ماده 100، به شاهرگ حیاتی بودجه شهرداری‌ها بدل شده است.

بر اساس داده‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی نظام بانکی ایران به یکی از بزرگترین مالکان و بازیگران بازار مسکن و مستغلات تبدیل شده است. این پدیده که در ادبیات اقتصادی از آن به عنوان «بنگاه‌داری بانک‌ها» یاد می‌شود، یکی از کلیدی‌ترین موانع ساختاری در برابر تنظیم بازار مسکن است.

بسیاری از بانک‌ها- خاصه بانک‌های خصوصی- طی دهه‌های اخیر، بخش قابل‌توجهی از سپرده‌های بانکی را به جای هدایت به سمت اعتباردهی به بخش‌های مولد صنعتی و تولیدی، به سمت خرید اراضی، مستغلات و ساخت مال‌های تجاری و پروژه‌های مسکونی لوکس سوق داده‌اند. مطابق داده‌های بانک مرکزی در آذرماه 1404، بانک‌ها در مجموع در تمام کشور، 4522 املاک مسکونی ثبت‌شده در اختیار دارند که این قیمت این املاک، بیش از 427 همت برآورد قیمت شده‌اند.

در دهه 1370 خورشیدی، بیش از 70 درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن را «تقاضای مصرفی» (خانوارهایی که برای سکونت خرید می‌کردند) تشکیل می‌داد. اما امروز این نسبت کاملاً وارونه شده و بر اساس برآوردها، بیش از 70 تا 80 درصد معاملات بازار مسکن با انگیزه «سرمایه‌گذاری» و «حفظ ارزش پول» انجام می‌شود.

شاخص «دسترسی به مسکن» بیانگر تعداد سال‌های مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی 75 متر مربعی است، به شرطی که کل درآمد خانوار به خرید مسکن اختصاص یابد.

بر این اساس، شاخص دسترسی‌ به مسکن در تمام کشور، از 6.1 در سال 1371 به 9 در سال 1403 رسیده است. در همین بازه زمانی، شاخص دوره انتظار واقعی، از 18 سال به تقریباً 30 سال افزایش یافته است. این دو شاخص صرفاً برای شهر تهران در بازه زمانی 1389 تا 1403 نیز رشد قابل توجهی را تجربه کرده است؛ شاخص دسترسی‌ به مسکن در شهر تهران، از 9.7 به تقریباً 15 سال و دوره انتظار واقعی، از 32.4 به 49.7 رسیده است.

گرانی مسکن قدرت خرید را از بین می‌برد، کاهش قدرت خرید به رکود ساخت‌وساز می‌انجامد، و رکود ساخت‌وساز با کاهش عرضه، دوباره باعث گرانی بیشتر می‌شود. خروجی این وضعیت، گسترش حاشیه‌نشینی، رانده شدن طبقه متوسط از مراکز شهرها به حومه، و افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار- گاهی تا بیش از ۶۰ درصد سبد هزینه- است که مستقیماً به کاهش مصرف کالاهای اساسی، آموزش و سلامت منجر می‌شود.

اصلاحات ساختاری بازار مسکن نیازمند سه جراحی بزرگ است: نخست، مهار تورم عمومی و کنترل خلق پول ناتراز بانکی؛ دوم، اصلاح ساختار درآمدی شهرداری‌ها و وضع مالیات‌های تنظیم‌گر شهری (برای قطع وابستگی به تراکم‌فروشی)؛ و سوم، خروج اجباری نظام بانکی از بنگاه‌داری ملکی و عرضه زمین‌های محتکرانه دولتی به بازار.

منبع خبر: نگاه ایرانیان نیوز

مشاهده خبر در منبع اصلی

برچسب ها